전세사기, 깡통전세 방지하기 위해 주택임대차 제도 개선

최근 부동산 경기 하락으로 인해 깡통전세가 속출하고 있는 상황에서

국토교통부는 최근 주택임대차 제도를 개선한다고 밝혔습니다. 

 

무엇보다 무주택, 청년 서민의 피해가 심각해 하루빨리 제대 개선이

이루어졌으면 하는데, 어떤 부분이 개정되었고 어떻게 적용되는지

한번 알아보도록 하겠습니다. 

 

국토교통부와 법무부는 전세사기 피해방지 대책으로 주택임대차 보호법

그리고 시행령 일부 개정안을 입법 예고 하였습니다. (23년 1월 2일까지)

뿐만 아니라 주택임대차표준계약서 역시 개정하였씁니다. 

 

주요 개정 내용을 살펴보면 

 

- 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설 

-.소액 임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향

-관리비 항목신설 , 계약체결 후 입주전 임대인 담보권 설정금지 특약 신설

일정규모 (50세대)이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비등 장부작성과

증빙자료 보관의무가 신설 됩니다. 

 

입법 예고기간은 23년 1월 2일까지 기간을 거친 후 법제처 심사 및 차관

국무회의를 거쳐 내년 초에 법률안은 국회에 제출되고, 시행령은 공포 

시행할 예정이라고 합니다. 

최근 고금리 기조로 인해 부동산 가격 하락이 본격화 되고 있는 상황에서

깡통전세 , 즉 보증금이 매매가보다 높은 수준을 인해 임차인이 보증금을

전부 회수하지 못하는 피해가 엄청나게 확산되고 있습니다. 뿐만 아니라 

임대인이 월세 대신 관리비를 아무런 근거 없이 올려받고 있는 상황으로

투명하지 못한 관리비 인상으로 인해 무주택 서민, 청년, 취약계층의 관리비

부담이 증가하고 있는 추세 입니다

 

임차인의 보증금을 기존 제도보다 보완하여 보호하고, 관리비 사항을

투명하게 하기 위한 법안을 입법예고하고 표준계약서 개정을 통해 기존 제대롤

개선한다고 합니다. 

 

첫번째로 선순위 임차인 정보 확인권  입니다

 

주택을 임대차 계약을 체결하고자 하는 임차인이 임대인(소유자)에게 선순위

보증금 등에 관한 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 확실히 하고

임대인이 이에 동의할 것을 의무화 합니다

 

기존에도 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 선순위

보증금 등 임대차 정보를 요구할 수 있었는데, 임대인이 거부하면 정보를 얻을

방법이 없엇던 것을 의무화시킨 셈 입니다 

 

 

 

 

두번째, 체납정보 확인원이 신설 됩니다

 

임대인이 임대차 계약 체결전에 체납한 세금이 있다면 국가의 조세채권은

임차인의 보증금 반환채권보다 우선하여 , 체납된 세금이 우선 배당을 받아 

임차인의 보증금을 전부 돌려 받지 못하는 상황이엿습니다. 세금 체납여부는

임대인이 임차인에게 고지 하지 않는 이상 알 방법이 없고, 임대인이 자신의

세금이 이만큼 체납되었다는 사실을 임차인에게 알려줄리가 없겠죠

 

이에 따라, 임대차 계야을 체결하고자 하는 임차인은 임대인에게 앞으로

납세 증명서를 요구할 수 있는 권한이 추가로 신설 됩니다. 

 

다만, 임대인이 거부할 수 있는 정당하 사유가 있다면 이를 거부할 수 있고 ,

개인정보보호를 위해 제출하는게 아니라 제시하는 것으로 하였습니다. 

 

뿐만 아니라 납세증명서는 임대인이 임차인으로부터 요구 받은날 이후 

발급된것이어야 하는데, 당사자의 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의만

해준다면, 요구 받기 이전에 발급된 납세 증명서의 제시로도 무방합니다. 

 

또한, 임대인이 납세증명서를 제시하지 않거나, 할 수 없다면, 임차인이

직접 과세관청에 체납사실을 확인 할 수 있도록 동의함으로써 제시의무를

갈음할 수 있도록 하였습니다. 

 

 

 

세번째, 최우선변제금 상향 

 

소액임차인의 범위 일괄 1,500만원 상향

최우선변제금 일괄  500만원 상향 

 

위 표를 보시면 현행 지역별로 , 우선변제 받을 수 있는

임차인의 범위가 1,500만원씩 전부 상향 되었습니다. 

뿐만 아니라 보증금중 일정액을 우선 변제 받을 수 있는

최우선변제금 역시 모두 500만원씩 상향 된걸 위표를 통해

확인이 가능 합니다. 

 

 

 

네번째, 주택임대차표준계약서 개정 

 

 

 

주택임대차 표준계약서에 계약체결 한 후 입주(잔금)전에 임대인이

해당주택에 담보권 설정을 금지하는 특약이 신설 됩니다. 

 

주택임대차보호법 현행 법상으로는 임차인의 대항력은 주택의인도와

주민등록 (전입신고)를 마친 다음날 발생하게 됩니다. 이를 악용한 일부 임대인들이

계약직후 부터 임차인이 해당 주택에 잔금 및 전입신고를 하기 전 다른사람으로부터

돈을 차용하여 근저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 후순위가 되어 보증금을 회수

하지 못할 가능성이 매우 큽니다

 

따라서 이번 개정을 통해 표준임대차 계약서에 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날

까지 임대인은 담보권 설정을 할 수 없다는 조항과 만약 위반시에는 임대차 계약 해제

해지권과 손해배상청구권이 인정 된다는 점을 명시한 특약이 추가 되었습니다

 

다섯번째, 표준임대차계약서 관리비 항목 신설

 

표준임대차계약서에 관리비 기재란이 신설 됩니다

기존 계약서에는 보증금과 월임대료 항목이 기재되었다면 개정안은

관리비 항목이 추가 되어 계약 체결 전에 관리비에 대해  기재함으로써

사전에 관리비에 대한 분쟁을 예방 할 수 있을 것으로 보입니다. 

 

주택임대사업자는 월차임에 대해 연 5%의 임대료 상한 제한이 있지만

관리비 상향은 제한이 없어, 임대료를 안올리면 관리비를 올리는 식의으로 

임차인에게 비용 부담을 시켰습니다. 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록

일정규모 50가구 이사으이 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과

증빙자료 보관의무 신설되고, 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시하도록 합니다

 

 

 

이로써 개정안이 통과 된다면, 임대차 계약을 체결하고자 하는 임차인이

불측의 피해를 줄이보 보장더 더욱 받을 수 있도록 제도가 개선이 되는데 선순위

임차인에 대한 정보와 임대인의 체납사실 여부 확인을 비롯해 우선변제금의 범위 상향

최우선변제금 상향, 관리비 항목 신설등이 주요 골자 입니다. 

 

최종 개정안은 확정 한후, 법제처 심사 및 차관 국무회의를 거친 다음 내년 초 

법률안은 국회에 제출, 시행령안은 공포,시행하겠다고 밝혔으며, 개정안이 신속히

국회를 통과할 수 있도록 노력하겠다고 밝혔습니다.

 

아직 제도적으로 보완해야될 사항들이 많지만 주요 골자인 위 사항만

조속하게 입법이 된다면, 임차인의 피해는 상당 수 줄어들것으로 기대됩니다