부동산 경매, 절차부터 알아보시죠

부동산 경매절차는 크게 두 가지로 구분이 됩니다

 

-임의경매

 

->저당권, 질권, 전세권 등 담보물권을 설정한 후  채무자가 이를 

이행하지 않으면 담보권 실행을 위해 담보권을 증명하는 등기부, 설정 계약서 등을

첨부하여 관할 지방법원에 경매 신청을 하게 됩니다. 집행 권원이 필요 없습니다

 

-강제경매

 

토지, 건물 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리 (공장 재단, 광업재단, 광업권

어업권, 소유권 보존 등기된 입목, 지상권, 자동차, 건설기계 및 항공기 등) 강제 경매는

채무자가 집행권에 따른 급부 의무를 이행하지 않으면 집행문이 부여된 집행권원

송달 증명, 등기부등본 등을 구비해 해당 소재지 지방법원에 신청하게 됩니다 

 

 

부동산 경매 절차는 가장 첫 번째 채권자의 경매 신청으로

부터 시작이 됩니다. 

 

그다음 경매 신청이 받아들여지면, 경매 개시가 결정이 되고

매각 준비절차를 걸쳐 매각 공고가 납니다

 

여기서 낙찰이 되어, 법원은 낙찰자를 최고가 매수 신고인으로

선정하고 법원은 매각 허가 결정을 하게 됩니다

 

마지막으로 낙찰자(매수인)의 매각대금 완납 후 권리 취득

하고 , 채권자에 대한 배당절차 순으로 진행되게 됩니다

 

이제 큰 절차는 알았으니 과정별로 자세하게 한번 알아

보도록 하겠습니다

 

부동산 경매 신청은 해당 부동산이 위치해 있는 관할 지방법원에

신청을 하게 됩니다. 

 

임의경매 절차를 먼저 알아보도록 하겠습니다 

예를 들어 근저당권자인 채권자가 부동산이 소재하고 있는 해당

관할 지방법원에 임의경매 신청을 하게 됩니다. 신청을 하게 되면 

개시 결정을 하게 됩니다. 뿐만 아니라 법원에서는 개시 결정 등기를

할 수 있도록 신청한 부동산을 압류하는 절차를 거치게 됩니다

 

 

이때부터, 해당 부동산을 현황조사를 시작하고, 감정 평가사의 감정을

거치게 되어 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다. 

 

매각 방법은 기일입찰과 기간 입찰이 있지만, 기일 입찰로 통상 진행되고

매각 기일을 지정하게 되면 공고 및 이해관계인들에게 통지를 하게 됩니다

 

매각가 일에는 입찰자가 있어 낙찰이 되었다면 최고가 매수 신고인으로 정하고

매각 허가 결정이 되면, 대금지급기한을 정하여 매각 대금 납부를 명하게 됩니다

 

보통 낙찰받은 날로부터 6주 정도 뒤까지 매각대금을 납부할 수 있는 기간이

정해지게 됩니다. 대금납부 통지는 낙찰받은 날로부터 2주 뒤에 통지하게 됩니다

 

매각 대금을 완납하면 최고가 매수 신고인에게 매수인의 지위로 바뀌고

해당 부동산에 소유권을 취득하게 되며, 완납한 대금을 채권자들에게 배당하는

배당 절차를 거치게 됩니다. 

 

매수인의 대금 완납이 이루어지게 되면, 법원은 배당기일을 기정하게 되고, 

이해관계인과 배당을 요구한 채권자들을 소환하여 배당을 하게 됩니다

 

흔히 말하는 빛잔치를 하게 된다는 거죠, 

 

채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 채권의 원금, 이자, 비용등 채권 계산서를 

반드시 제출해야 합니다. 만약 제출하지 않은 경우에는 배당요구서 기타 기록에

첨부된 자료만 가지고 채권액을 계산해 배당을 하게 됩니다

 

계산서를 제출하지 않은 채권자는 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 추가로

보충할 수 없기 때문에 반드시 채권 계산서를 제출 해야 합니다

 

법원은 미리 배당표를 작성해서 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인들과

채권자들에게 열람할 수 있도록 하고, 그들의 의견을 들은 다음 즉시 조사할 수 

있는 서중을 조사하고, 배당표 원안에 추가 정정할 것이 있으면 추가 정정하여

배당표를 완성하게 됩니다. 

 

임의경매 신청 시 구비서류는 근저당이나 담보물권이 설정되어 있는

등기부등본이 필수로 첨부가 되어야 하며, 경매 신청인이 법인인 경우 

법인등기부등본이 필요합니다. [대법원 인터넷 등기소에서 발급 받으실 수 있습니다]

 

경매 신청시 발생하는 비용은 해당 부동산이 낙찰되어 배당될 때

1순위로 배당이 됩니다. 신문공고료 , 현장조사 수수료 수료

매각 수수료, 감정평가수수료, 유찰 수수료, 송달료 등 경매신청에

발생하였던 비용은 낙찰되면 온전히 1순위로 배당받을 수 있습니다

 

그렇다면, 강제경매 신청 절차는 어떻게 될까요?

 

강제경매를 신청하려면, 해당 부동산 소재지 관할 법원에 

강제경매 신청서, 집행권원의 집행력 있는 정본, 집행 개시의 요건이

구비되었음을 증명하는 서류가 첨부되어야 합니다

 

-송달 증명서, 조건성취집행문,담보제공의 공정증서 및 등본의 송달 증명서

반대 의무 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행 불능 증명서 등

 

부동산 등기부등본, 부동산 목록 10통, 수입인지, 대법원 수입증지,

등록세, 집행비용 예납 

 

이렇게 준비를 해야만 강제경매 신청을 할 수 있습니다. 

 

법원은 경매 신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토하고

경매 개시 여부를 결정하며, 등기관에게 경매개시 결정 등기를 촉탁하게 됩니다

 

강제경매에서는 법원은 경매 절차를 개시하는 결정과 더불어 부동산의 압류를 명하고

채무자는 그 부동산에 대해 관리 또는 이용을 계속해서 할 수 있지만, 제삼자에게 양도

또는 처분하는 것은 금지됩니다. 

 

경매 절차의 흐름도입니다. 한눈에 보기 좋게 정리가

잘되어 잇네요~ 이렇게 해서 부동산 경매 절차에 대해서

한번 알아보았습니다.

 

부동산 경매에 참여하고자 한다면, 법원의 매각 공고를 확인하시고

해당 물건에 대한 서류상의 권리분석을 마친후 , 현장 방문하여 확인한 

다음 최정적으로 입찰 가격을 정하고, 법원에 방문하여 입찰을 하게 됩니다

 

이때 입찰 보증금과 신분증 , 도장은 반드시 지참해야 하는데 

기일 입찰표 작성방법과 조심해야될 사항들은

다음 포스팅에서 추가적으로 상세하게  다뤄 보도록 하겠습니다. 

 

감사 합니다