2023년 바뀌는 부동산 제도 모르면 손해 입니다

목차 

 

1.-. 재건축 안전진단 제도 개선

2 -. 청년 전세특례보증한도 확대 

3 -. 증여 취득세 시가인정액 적용

4 -. 무순위 청약 거주지역 요건 폐지

5 -. 양도소득세 이월과세 5년-> 10년 

6 -. 주택 임차신고제도 계도기간 종료 

7 -. 부동산 취득세 과세표준 실거래가 적용

8 -. 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 조정

9 -. 월세 세액공제율 및 임차 차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향 

10 -. 종합 부동산세 기본공제금액 상향

11 -. 2 주택자 종합 부동산세 중과배제 

12 -. 종합 부동산세 세부담 상한율 일원화

13 -. 공공분양 미혼청년 특별공급 도입

14 -. 아파트 관리비 공개대상 50세대 이상 

15 -. 생활안정, 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화

16 -. 민간분양 면적에 따라 청약 가점제 개편

17 -. 주택담보대출 채무조정 대상 확대

18 -. 생애 첫 주택구입자 취득세 감면요건 완화

19 -. 특례보금자리론 출시 (서민, 실수요자)

20 -. 임차 보증금, 경 공매 시 당해세보다 우선 변제

21 -. 임대인 미납국세 열람제도 강화

 

부동산 침체기가 지속되고 있는 가운데 정부에서는 다양한

부동산 정책을 펼치고 있습니다. 혜택이라면 큰 혜택으로 기존

제도를 완화하거나 개선하는 정책들이 많습니다. 유주택자라면

세금 혜택을 살펴볼 필요가 있고, 무주택자라면 주택 구입에 대한

방향을 잡은 다음, 청약 부분을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있으며, 

대출 혜택 역시 충분히 검토해 볼 수 있습니다. 

 

이러한 2023년 바뀌는 부동산 제도, 정책을 이해하지 못한다면

좋은 기회를 놓칠 수 있기 때문에 개인의 재정상태를 체크한 후 

바뀌는 제도를 통해 혜택을 볼 수 있는 부분을 챙겨봐야 하겠습니다

 

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첫 번째. 재건축 안전진단 제대 개선 

 

최근 구조안전성 비율을 기존 50%에서 30% 완화, 주거환경 점수

설비 노후도 비율은 ㄹ30%로 높이는 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표

 

판정 기준 문턱이 낮아져 조건부 재건축이 가능한 점수 45~ 55점 이하로 조정

45점 이하가 되면 재건축 추진이 즉시 가능해지도록 변경, 의무적으로 시행했던

조건부 재건축 단지의 공공기관의 적정성 검토 (2차  안전진단)도 지자체 요청이 

있는 경우로 변경해 실시하며, 1월 중 시행이 예정되어 향후에 노후 아파트 재건축

사업에 관심이 쏠릴 예정, 이미 재건축 추진 중에 있는 은마아파트, 청량리 미주 아파트 

등 사업과 양천구 신시가지 아파트 상계주공 아파트에도 영향을 미칠 예정입니다. 

 

 

 

두 번째, 청년 전세특례보증한도 확대 

 

만 34세 연소득 7,000만 원 이하인 무주택 청년을 대상을 한국주택금융 공사는

청년 맞춤형 전세자금보증을 1억 한도로 운영 중인걸, 2억으로 확대합니다. 

소득이 사실상 적은 사회 초년생들을 비롯해 대학생들의 주거비 부담을 경감

시켜주는 효과를 기해라 수 있기 때문에 청년과 사회 초년생들이라면, 큰 혜택을

볼 수 있습니다. 

 

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세 번째, 증여 취득세 시가인정액 적용

 

2022년에는 부동산을 증여로 취득하는 수가 상당하였습니다.

증여로 부동산을 취득하게 되는 경우 과세표준은  시가보다 낮은 

시가표준액 (개별공시가격 등)을 적용했으나 2023년 증여분부터는

시가인정액으로 취득가액이 매겨지게 됩니다. 시가 인정액은 취득일

전 6개월부터 취득 후 3개월 사이에 매매된 사례 가액과 감정가액, 

공매가격 등을 시가로 보는 기준인데, 부동산 증여취득도 일반 거래처럼

과세표준이 실거래가 수준으로 적용되면서 취득세 부담이 늘어날 것으로

예상됩니다. 

 

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네 번째, 무순위 청약 거주지역 요건 폐지

 

미분양 아파트에 대한 시 군 거주하고 있는 무주택자로 제한되어 있는

무순위 청약 신청의 자격 요건이 변경됩니다. 거주 지역 요건을 아예 없애

버리고 무주택자라면 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있도록 참여 대상의

자격이 완화됩니다. 또한 미계약분 발생하게 되는 경우 반복적으로 청약을

진행해야 했던 부동산 분양 현장의 불편함이 있어 본 청약 60일 이후에 파기된

예비 당첨자 명단을 60일에서 180일로 연장, 예비 당첨자수도 세대수의 500%

이상으로 대폭 확대합니다. 청약 진입장벽을 낮춤으로 아파트 분양에 대한

수요를 늘리고, 현재 수도권을 중심으로 쌓이고 있는 미분양 해소에도 큰  영향을

끼칠 것으로 예상됩니다. 

 

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다섯 번째, 양도소득세 이월과세 5년-> 10년

 

자녀와 배우자에게 부동산을 증여한 후에 이월 과세 적용기간이 현재 5년이 

지나고 매매를 하게 되면, 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 

가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 납부하여야 합니다

 

이러한 경우 취득금액을 높이고, 양도 차익은 줄어들어 양도소득세가 절세

되는 효과가 있었지만, 23년 증여분부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 무려 

5년에서 10년으로 늘어나기 때문에 절세 효과를 누리기 어려워지게 됩니다.

 

 

 

 

여섯 번째, 주택 임차신고제도 계도기간 종료 

 

2022년 6월 1일 주택임대차 신고제도 시행 이후 1년 동안 임차신고에 대한

계도기간을 운영해 왔으나, 국민들의 적응 기간을 고려하여 2023년 5월 31일까지

추가로 계도 기간을 1년 연장하였습니다. 주택 임대차신고에 대한 계도 기간이 종료

되는 2023년 6월 1일부터는 기한 내에 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하게 될 경우

과태료가 100만 원 이하로 부과될 수 있기 때문에 임대차 신고를 반드시 챙기셔야 합니다  

 

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일곱 번째, 부동산 취득세 과세표준 실거래가 적용

 

법인이 아닌 개인이 부동산을 취득할 경우 신고가액이나 시가 표준액 중 

더 높은 금액으로 과세표준으로 적용해 왔지만, 2023년 1월 1일부터는 유상취득

, 원시취득 (건물을 신축해 취득)하는 경우에 실제로 취득한 부동산 가액에 따라

취득세를 납부해야 합니다. 따라서 신고가액, 시가표준액 선택이 아닌 이제부터는

실제로 취득한 취득가액에 따라 취득세를 납부하여야 합니다. 

 

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여덟 번째, 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 조정

 

중소기업에서 근속 중에 있는 장기 근속자에 대한 아파트 특별공급 가점 산정

기준이 조정이 됩니다. 5년 이상 주택이 없는 무주택일 경우 현행 5점 배점이 되던

무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경되면서 가점이 크게 증가하게 됩니다. 

(예 3년 3점, 6년 6점 , 9년 9점, 12년 12점, 15년 15점 )

 

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아홉 번째, 월세 세액공제율 및 임차 차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향 

 

무려 15%까지 월세에 대한 세액공제가 확대됨에 따라 주거비 부담이 완화될 

예정입니다. 2023년 연말정산 분부터는 총급여가 5,500만 원 이하인 경우

종합소득금액이 4,500만 원 이하인 무주택 근로자와 성실 사업자는 월세에 대한

세액공제율이 최대 15%로 상향됩니다

 

근로소득 총 급여 7,000만 원 이하 (종합소득금액 6,000만 원 이하) 자는 기존 10%에서

12%로 조정되며, 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해서 100만 원 

높아지게 되며, 무주택 근로자가 국민주택규모 (국평 85제곱미터 이하)의 주택 전세대출

원리금을 상환 중일 경우 400만 원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 

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열 번째, 종합 부동산세 기본공제금액 상향

 

종합부동산세 기존 공제금액이 6억에서 9억 원으로 크게 상향됩니다. 

보유하고 있는 주택의 공시지가의 합산이 9억 이하인 경우 종합 부동산세를

내지 않아도 되며, 1세대 1 주택자의 경우에는 현행 11억 원에서 12억 원으로 

1억 원 상향됩니다. 

 

 

 

열한 번째, 2 주택자 종합 부동산세 중과배제 

 

다주택자인 2 주택자에 대한 다주택 중과세율이 아예 폐지됩니다

기존에 중과대상이 되었던 조정대상지역의 2 주택 이상의 보유자는 

중과세율 1.2%~ 6.0%가 아닌 일반 세율 0.5%~2.7%로 과세하게 됩니다

 

과세표준의 경우에는 12억이 넘는 3 주택 이상의 다주택자는 중과세율이

적용되지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 1% 낮아지게 되면서 부담이

줄어들게 됩니다 

 

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열두 번째,

 

현행 주택의 보유수에 따라서 다르게 적용되어 왔던 세부담 상한율이

150%로 일원화됩니다. 종합부동산세는 과도한 세부담을 방지하기 위해

직전 연도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 않도록 상한의 기준을 두고

있습니다. 재산세 합산금액은 1~2 주택자의 경우 150%, 조정대상지역 2~3 주택

이상 보유자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나 , 상한율을 일괄적으로

150%로 낮추게 됩니다. 

 

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열세 번째, 공공분양 미혼청년 특별공급 도입

 

공공 아파트 분양 청약 시에 생애최초 주택 구입자, 신혼부부 등 기혼자 중심의 특별 

공급되었던 기회가 미혼인 청년들에게도 주어지게 됩니다. 청년, 서민 주거안정을

위한 공공분양 50만 호 공급계획을 보면, 공공분양 3가지 유형 가운데 나눔형과 

선택형에 미혼 청년을 위한 특별공급이 신설됩니다. 

 

대상자를 살펴보면 주택을 소유한 적 없는 생애최초 19~39세 미혼자 중 1인가구

월평균소득 140% 이하, 순자산 2억 6천만 원 이하 청년층이 해당됩니다.

 

부모의 순자산이 상위 10% (9.7억 원 정도)에 해당된다면 청약자격이 제한될

수 있습니다. , 

 

 

 

열네 번째, 아파트 관리비 공개대상 50세대 이상 

 

공동주택의 관리비 내역 공개의무 대상이 현행 법제도하에 100세대 

이만 가능했지만, 이제 50세대 이상이면 공개의무 대상으로 바뀝니다 

다만 50~ 100세대 미만의 다세대 등 소규모 공동주택은 관리주체의 

업무부담을 덜어주기 위해 공개된 항목을 기존 21개에서 13개 공개로

간화 됩니다. 

 

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열다섯 번째, 생활안정, 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화

 

현재 보유하고 있는 주택에 대한 담보대출 규제가 크게 완화됩니다

생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용되어 왔던 별도의 대출한도 

2억 원 한도를 없애고, 기존의 ltv 주택담보대출비율, dti  총부채상환비율 

에서 대출을 관리하게 됩니다.

 

투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주택 담보대출이 허용됨에 따라서

임대차 계약기간이 만료되고 보증금을 반환해주기 위한 목적의 주택 담보

대도 허용이 됩니다. 한국 주택금융공사를 통해 운영하는 임차 보증금 반환

대출 증한도 역시 기존 1억 원에서 2억 원으로 크게 확대됩니다. 

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열여섯 번째, 민간분양 면적에 따라 청약 가점제 개편

 

현행 투기과열지구 내 중소형 면적 전용 85제곱미터 , 흔히 말하는 국평에 추첨제가

신설됩니다. 투기과열지구 내 중소형 면적은 무조건 가점제 100%로 공급되어 

무주택 기간이 짧고, 부양가족이 없거나 적은 청년층의 당첨기회가 적었습니다

 

이에 규제지역 내에 전용 60제곱미터 이하 주택은 가점 40%와 추첨 60%를 적용

60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 주택은 가점 70%와 추첨 30%로 추첨제의

비율이 대폭 늘어나게 됩니다. 

 

대형면적인 85제곱미터 초과는 중장년층을 위해 가점비율을 높였으며

가점 50% + 추첨 50% 였던 투기과열지구 내 대형면적 85제곱미터 초과는 

가점 80%와 추첨 20%로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은

가점 30%+추첨 70%에서 가점 50%+추첨 50%로 각각 조정됩니다. 

 

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열일곱 번째, 주택담보대출 채무조정 대상 확대

 

현재 부동산 경기 하락과 미국발 금리 인상으로 인해 고금리와 매출액 급감

으로 인한 상환부담이 늘어난 차주에게 채무조정이 적용됩니다. 6억 원 이하

주택 차주가 실직이나 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금

상환을 최대  3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정입니다 

 

대출 상환이 곤란한 차주 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득대비

환부담 수준, 매출액 및 변동 수준 등 다양한 상황적 특성을 고려하여 종합적으로

검토해 결정하게 됩니다. 

 

 

열여덟 번째, 생애 첫 주택구입자 취득세 감면요건 완화

 

2022년 6월 21일 발표된 임대차 시장 안정화 방안 및 3분기 추진 부동산

정상화 과제에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이

200만 원 한도 내에서 취득세가 면제됩니다. (2022년 6월 21일 취득분부터

소급하여 적용될 예정) 이와 더불어 주택 취득세 감면 추징 요건도 완화됩니다

 

주택 취득 후 3개월 내 입주하지 않으면 , 취득세 감면분을 추징했으나

기임 대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외합니다 

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열아홉 번째, 특례보금자리론 출시 (서민, 실수요자)

 

보금자리론보다 주택가격과 소득요건 등을 완화한 정책성 모기지 

상품이 출시될 예정입니다. 안심 전환대출인 (주택가격 6억 이내 대출한도

3.6억)과 적격대출 (주택가 9억 이내, 대출한도 5억) 기존 보금자리론에 통합한

특례 고금자리론을 운영합니다.

 

9억 원 이하의 주택을 구입하게 되면 연 4%대 금리로 5억 원까지 담보 대출을 

받을 수 있게 될 전망입니다. 현행 고금리로 금리가 인상되고 있는 상황에서

주거비 부담이 가중되고 있는 상황이니 만큼 서민과 실수요자들의 주거비 

부담이 완화될 것으로 예상됩니다. 

 

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스무 번째,

 

현재 임대차로 거주 중인 집이 전세나 월세로 계약하고 거주하고 있는 주택이

경, 공매로 넘어가서 진행이 된다면, 현행법상 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을

순위에 따라 배당해 보증금을 반환해 줬으나, 앞으로는 국세  우선변제 원칙에 예외를

적용하게 됩니다. 따라서 임차인의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다 

하더라도 세입자의 보증금을 우선 변제하도록 합니다.

 

다만, 이러한 예외 조항은 임대차 보증금과 당해세 관계에서만 적용되며, 저당권등 

 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않습니다. 

 

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스물한 번째,

 

임대차 계약을 체결한 임차인이 임대인의 동의 없이 체납된 조세를 직접 확인할 수

있게 됩니다. 기존에는 임대인의 사전 동의를 받은 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장

(국세) 및 지방자치단체장(지방세)에게 열람 신청이 가능했지만, 이제 임차 개시일 전까지

차인이 계약서를 첨부해 세무서장 등에게 열람 신청을 하게 되면, 현재 임대인의 세금 

체납 내역을 열람해 볼 수 있습니다. 이때 세무서장은 해당 사실을 임대인에게 통보합니다

 

다만, 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐만 아니라, 전국 세무서에서 미납 국세를 

열람할 수 있도록 시스템이 개선됩니다. 다만 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 

보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침입니다. 

 

이렇게 해서 2023년 달라지는 부동산 제도 및 정책에 대해서

알아보았습니다. 많은 변화가 이루어지게 되는데 기존에 규제 사항을

대거 완화하게 되면서 유주택자, 무주택자, 청년, 사회초년생 등 다양한

혜택이 주어지게 되니, 위 내용을 꼼꼼하게 살피시고 본인에게 해당되는

사항이 있다면 우선 적용하여 받을 수 있는 혜택 최대한 챙기시기 바랍니다 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다