계약갱신 청구권 요구 거부 실입주 한다고 하고 집 팔아버린 임대인 2,861만원 배상

 

임대인이 직접 거주하겠다면서 임차인의 계약갱신요구를 거부하고 

임차인을 내보낸 뒤에 해당 주택을 매매해 버린 임대인에게 손해배상

책임이 있다는 법원이 판결이 나왔습니다

 

서울중앙지방법원 민사 42 단독 정진원 부장판사는 임차인 A 씨가 

임대인 B 씨를 상대로 소송을 제기한 손해배상소송에서 A 씨의 일부

승소로 판결하였습니다. 임차인이 A 싸기 다른 주택을 임차하게 되면서

추가로 부담하게 될 월세 150만 원 등을 고려하여 손해배상금액을

2천만 원으로 정하였으며, 추가적으로 부동산 중개수수료와 이사비용을

더해 총 2,861만 원을 임대인 B 씨가 종전 임차인이었던 A 씨에게 지급하라고

판결하였습니다. 

 

임차인인 A 씨는 지난 2019년 12월경 임대인 B 씨가 소유하고 있는

서울시 서초구의 아파트 임대대차 (전세) 계약을 체결하였습니다.

보증금은 12억 4천만 원으로 임대차 계약기간은 24개월로 계약을

하였는데, 임대차 계약기간 만료일인 2021년 12월이 다가오면서 

임차인 A 씨는 2021년 10월경 임대인 B시에게 임대차 계약갱신

요구권을 행사하여 계약갱신을 임대인에게 요청하였지만 B 씨인

임대인은 자신이 직접 거주할 테니 집을 비워 달라고 하여 계약갱신을

거절하였습니다. 

 

이에 2년 사이에 부동산 가격이 폭등하면서 임차인 A 씨는 11월 경우

새로운 집을 구하기 위해 알아보던 중에 보증금 13억에 월세 150만 원

으로 새로운 임대차 계약을 하였고, 이에 따라 중개수수료 580만 원을

지불하였으며, 이사비용 역시 281만 원이 발생하였습니다. 

임차인 A 씨를 임대차 계약기간이 만료되어 내보낸 뒤 임대인 B 씨는

해당 주택에 실거주하지 않은 채 A 씨가 나가자 마가 해당 주택을 다른

사람에게 36억 7천만 원에 매매 계약을 체결하였습니다. B 씨의 아파트

매매 계약 사실을 알게 된 임차인 A 씨는 임대인 B 씨를 상대로

손해배상청구소송을 제기하였습니다 

 

이에 따라 재판부는 임차인 A 씨의 일부승소 판결을 하였습니다 

임대인 B 씨의 매도 행위가 주택임대차보호법 위반이며, 정당한

계약 갱신 거절 사유 없이 거절함으로써 주택임대차보호법에 명시된

계약갱신청권을 침해한

불법 행위라고 판단하였습니다

 

주택임대차 보호법은 임대인이 실거주하겠다며, 임차인을 내 보낸 뒤

새로운 임차인을 들인 경우 손해배상 책임을 지우게 됩니다. 하지만

매도한 경우에 대해서는 별다른 배상 조항이 없었는데, 임대인 B 씨는

이를 이유로 임차인 A 씨에게 손해배상 책임이 성립하지 않는다고

주장한 바 있습니다. 

 

그러나 이와 같은 경우에도 재판부는 임대인에게 손해배상에

대한 책임이 인정된다고 판시하였는데 임대인은 임차인이 계약갱신을

요구할 경우에 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 주택임대차보호법

으로 정한 이상, 주택임대차보호법이 정하지 않은 사 유료 임차인의

계약갱신을 거부하였던 임대인 B 씨의 행위를 민법의 불법행위로

볼 수 있다는 것이었습니다. 

 

재판부는 임차인의 계약갱신에 대한 요구를 거절하는 사유인

임대인이 실제 들어와서 거주하려는 경우는 아직 발생하지 않은

장래에 발생할 수 있는 상태에 대한 임대인 B 씨의 주관적인 의도를

그 내용으로 하고 있고 

 

임차인 A 씨는 그 사유의 발생 여부를 정확히 알기 어렵다며, 이

사유를 제한  없이 인정한다고 하면, 이로 인한 계약갱신 거절 사유가

남용되어 사실상 임대차 계약 갱신 요구권의 의미가 퇴색할 우려가

있다고 지적하였습니다. 

 

 

주택임대차 보호법을 살펴보게 되면 제6조에 계약의 갱신

이 있습니다. 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터

2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니

하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를

하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시

임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기

2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다고 되어 있습니다

 

위 경우 임대차 존속기간은 2년, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나

그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인데 대해서는 1항을

적용하지 않는다고 하였습니다. 

 

따라서 임차인 A 씨는 2개월 전에 계약갱신에 대한 의사를 밝혔지만

임대인이 직접 들어와서 거주한다고 하였기에 제6조 3 (계약갱신 요구등)

을 살펴보면, 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 2개월 내 계약갱신

요구를 할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 다음의 해당하는 경우

그러하지 않다고 하였습니다. 

 

그 항목을 살펴보면 아래와 같습니다 

 

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을

연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를

전대(轉貸) 한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로

파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을

달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적

주택의 전부  또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적

주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거

또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에

따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에

실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여

행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된

것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도

불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이

만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우

임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의

예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는

그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의

차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의

3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시

환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

 

정리하여 보면, 임대인이 위 판시에서 거절한 사유는 주택임대차

보호법 제6조의 3, 8항 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이

목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다고 하여 임차인의 계약갱신을

거절하였지만, 임대차 계약기간이 만료되어 임차인이 나간 이후 해당

주택을 매매하였기 때문에 재판부에서는 임차인이 입은 손해에 대해

인정하고 이를 배상하라고 판시한 것 같습니다. 

 

이와 같은 판례로 인해서 임대인이 계약갱신을 거절하고 해당 주택을

매매하게 되는 경우 임차인은 손해배상 청구 소송을 통해 임차인이 입은

손해에 대해서 보상을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다